每经品房｜深圳二手房价格连跌10个月，这些楼盘为何能逆市上涨？

每经记者 陈荣浩    每经编辑 魏文艺    

自去年5月以来，深圳二手房价格已连续下跌10个月，过往学区房的神话也被打破，福田百花片区部分楼盘二手房价格甚至跌超40%。

不过，乐有家研究中心数据显示，在过去的半年里，深圳仍有少数楼盘的二手房价格实现了逆势上涨。其中，后海片区的澳城花园成交价上涨5.5%，大冲片区的城市山谷花园上涨了3.3%、红树别院上涨了4.4%，大芬片区的慢城和福田区的园岭新村项目也均实现上涨。

《每日经济新闻》记者对上述二手房源上涨楼盘进行梳理后发现，这些项目的产品类型跨度较大，既有高端豪宅，也有普通住宅，还有上世纪80年代建成的老旧小区。

其中，澳城花园、城市山谷花园、红树别院均为深圳的老牌豪宅项目，项目建成时间均在2004-2006年不等，均价普遍超过10万元/平方米；大芬片区的慢城项目则属于典型的普通住宅，均价为5.5万元/平方米；而福田区的园岭新村项目建成于1983年，均价约10万元/平方米。

在深圳二手房价格普遍下滑10%-20%的市场行情下，上述楼盘的二手房价格为何能逆市上涨？每经品房小程序通过11个维度，对这些楼盘项目进行综合解析。

以澳城花园为例，该项目地处豪宅云集的深圳湾片区，区域内的翡翠海岸、阳光海滨花园等项目价格均超过10万元/平方米。

来源：每经品房小程序

每经品房小程序显示，澳城花园二期的估值参考价为16.99万元/平方米。从该项目周边的各项配套来看，小学配置、通勤城市和消费档分别得分9.4分、7.4分和6.6分（满分10分）。以评分最高的小学配置为例，在项目1公里范围内有4所小学，优于南山区94%的住宅项目，属于小学舒适度高的区域。

此外，该项目周边的居住宅密度和消费档次分别得分5.6和6.6，通勤加速为7.4分。每经品房通过以上综合分析预计，未来5年澳城花园二期的价格涨幅将跑输南山区平均水平，但高于全国96%的区县。

再看位于南山区的城市山谷花园，该楼盘坐落于南山区豪宅云集的华侨城片区，其中南外科华学区房片区是整个科技园新盘和次新盘最集中的地带，包括华润城润府（一二三期）、大冲城市花园、城市山谷一二三期、英伦名苑一二三四期在内的多数楼盘都是系列开发，且销售均价普遍在10万元+起步。

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每经品房小程序显示，城市山谷三期的参考估值价为12.81万元/平方米。项目周边各项指标中，消费档次、通勤车速及小学配置位列前三，分别得到8.0分、7.4分和4.3分。以评分最高的消费档次为例，项目周边1公里范围内餐饮消费的客单价为95元，在南山区内高于80%的住宅项目，属于同城中高档消费区域。

相对来说，大芬片区的慢城项目是这些逆势上涨项目中为数不多的普通住宅项目。每经品房小程序显示，该项目一期的估值参考价为43866元/平方米。

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每经品房小程序显示，慢城周边的人口结构得分仅为2.4分，相当于2-3线城市的人口结构，在龙岗区属于年轻人比例偏低、老年人和学生儿童比例偏高的区域。小学和医疗配置得分均超过5分，周边有大小医疗机构6个，1公里内有2所小学。此外，周边的消费档次、公交配置和地铁配置得分均超过3分。

综合以上维度分析，每经品房小程序预计，未来5年慢城的房价涨幅会跑平龙岗区的平均水平，高于该区29%小区，高于全国93%的区县。

在众多二手房中实现逆势上涨的还有地处福田的园岭新村，该楼盘建成于1983年，已经有近40年房龄。该项目集“地段+学区+旧改”于一身，或是其价格坚挺的重要因素，每经品房小程序显示，该项目估值参考价为105773元/平方米。

来源：每经品房小程序

从周边配套看，每经品房小程序显示，园岭新村项目周边教育配套十分优越，小学和幼儿园配置得分别为9.8分和8.7分，周边1公里范围就有7座小学和14座幼儿园，在福田区教育舒适度高的区域。同时，项目周边的地铁、医疗和商务密度配置的得分均超过6分。

基于以上综合分析，每经品房小程序预计，未来五年园岭新村项目的价格涨幅将跑赢福田区的平均水平，高于该区83%的小区，高于全国99%区县。

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封面图片来源：摄图网-500712761

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